Entre os aspetos mais relevantes deste pacote legislativo, destacam-se as medidas previstas em sede de IVA, não apenas pelo impacto financeiro direto da redução da taxa aplicável a determinadas empreitadas, mas também pelas alterações operacionais introduzidas na forma como o imposto é liquidado, declarado e, em certos casos, recuperado.
Por um lado, verifica-se uma redução da taxa de IVA na aquisição de serviços de construção. Este benefício é seletivo, temporário e condicionado: depende do destino do imóvel, do cumprimento de limites de preço ou renda, da verificação de prazos específicos e, em certos casos, da comunicação ou manutenção de contratos de arrendamento durante um período mínimo.
A par da taxa reduzida, o diploma introduz uma alteração particularmente relevante na regra de autoliquidação aplicável aos serviços de construção civil. Concretamente, prevê-se o alargamento do mecanismo de reverse charge a entidades sem direito à dedução, quando adquiram empreitadas abrangidas pela taxa reduzida de IVA ao abrigo da regra agora aprovada, transferindo-se, assim, para o adquirente responsabilidades de liquidação e pagamento do imposto que, em muitos casos, não faziam parte da sua prática declarativa habitual.
1.1. A taxa reduzida de 6% — verbas 2.42.1 e 2.42.2
O diploma introduz duas novas verbas na Lista I anexa ao Código do IVA que permitem a aplicação da taxa reduzida de 6% a empreitadas de construção e reabilitação habitacional. A distinção, no essencial, é a seguinte:
Verba 2.42.1 – Empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria e permanente (HPP) a preço moderado (€660.982) ou destinados exclusivamente a arrendamento habitacional com renda moderada (€2.300).
Para a aplicação da taxa reduzida, a norma exige que a venda ocorra no prazo de 24 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização do imóvel e que o imóvel seja efetivamente afeto a habitação própria e permanente do adquirente; no caso do arrendamento, exige-se que o primeiro contrato comunicado à Autoridade Tributária entre em vigor no prazo máximo de 24 meses, que o imóvel se mantenha afeto a arrendamento habitacional durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.
Um dos aspetos a salientar do regime é a solução consagrada para as situações em que o adquirente não venha a afetar o imóvel a HPP. Nessa situação – nomeadamente quando o imóvel não seja afeto a HPP no prazo de seis meses a contar da aquisição, ou não se mantenha exclusivamente afeto a esse fim nos 12 meses posteriores à afetação – a falta de afetação pelo adquirente não determina, por si só, a inaplicabilidade da taxa reduzida nem obriga o promotor ou prestador a regularizar o IVA anteriormente liquidado. A penalização fiscal verifica-se na esfera do adquirente, através de um agravamento de IMT correspondente a 10%.
O respetivo regime produz efeitos a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do diploma, ou seja, a partir de 1 de julho de 2026, podendo ser aplicado desde 1 de janeiro de 2026 mediante opção conjunta do prestador (normalmente, o empreiteiro) e do adquirente (normalmente, o promotor).
Esta aplicação antecipada só é admissível para empreitadas de construção ou reabilitação relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental junto da Camara Municipal se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.
Esta medida cessa a sua vigência em 31 de dezembro de 2032.
Verba 2.42.2 — Empreitadas realizadas no âmbito de Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA). Vigência ligada ao contrato CIA (cujo detalhes abordamos em capítulo específico).
Sobre a matéria, foi recentemente publicado o Ofício Circulado n.º 25116, de 23 de junho de 2026, que, entre outros, densifica os conceitos aplicáveis à verba, precisando que o valor de aquisição e o valor de renda mensal incluem os bens móveis, equipamentos ou partes acessórias ligados materialmente ao imóvel, bem como os serviços que contribuam para a sua valorização, ainda que titulados por negócios jurídicos distintos, e que, em situações de compropriedade, os limites de preço ou renda se aferem sempre pelo valor global da operação, sem repartição proporcional pelos comproprietários.
O Ofício esclarece ainda que quando nem todo o empreendimento é vendido ou arrendado dentro dos limites moderados, a taxa reduzida não se aplica automaticamente à totalidade da empreitada apenas porque algumas frações cumprem os requisitos da verba 2.42.1.
Com efeito, a taxa reduzida deverá incidir apenas sobre a parte da empreitada proporcional à área bruta de construção das frações que, isoladamente, cumprem todas as condições da verba, aplicando-se o rácio entre essa área elegível e a área total do edifício ou das frações.
1.2. Alteração da regra de autoliquidação
A par da taxa reduzida, o diploma altera a regra de autoliquidação aplicável aos serviços de construção civil, alargando o reverse charge a sujeitos passivos que pratiquem operações que não conferem direito à dedução quando adquiram empreitadas abrangidas pela nova verba 2.42. Esta alteração transfere para o adquirente responsabilidades de liquidação, declaração e pagamento do imposto que, em muitos casos, não faziam parte da sua prática declarativa habitual.
A respeito desta matéria, foi, recentemente, publicado o Ofício Circulado n.º 25117, de 24 de junho de 2026, que distingue duas situações: (i) na regra geral, a inversão só se aplica quando o adquirente tiver direito à dedução total ou parcial do imposto; (ii) no âmbito específico da verba 2.42, a inversão aplica-se independentemente do direito à dedução do adquirente - incluindo adquirentes isentos -, mas fica limitada aos contratos de empreitada, não se estendendo às subempreitadas. Os sujeitos passivos isentos que, por regra, não têm obrigação de entregar declaração periódica, passam a estar obrigados a submetê-la até ao final do mês seguinte àquele em que o imposto se torna exigível, e não no prazo trimestral habitual.
Entendemos, no entanto, que esta regra de inversão do sujeito passivo deverá ter a sua aplicação limitada no tempo, visto que a Proposta de Lei n.º 86/XVII/1.ª, que já deu entrada na Assembleia da República, prevê alargar a inversão do sujeito passivo a todas as aquisições de serviços de construção civil em regime de empreitada ou subempreitada, independentemente de o adquirente ter ou não direito à dedução e independentemente de a operação estar ou não abrangida pela verba 2.42. Caso seja aprovada, a nova redação simplifica a análise - deixa de ser necessário aferir o direito à dedução do adquirente ou o respetivo enquadramento na verba 2.42 - e alarga significativamente o universo de operações sujeitas a autoliquidação, incluindo subempreitadas.
1.3. Restituição Parcial de IVA para HPP
Nos casos em que o particular suporta inicialmente IVA à taxa normal nas empreitadas de construção pode, posteriormente, solicitar à Autoridade Tributária restituição parcial do imposto suportado.
A restituição corresponde, à diferença entre o IVA efetivamente suportado à taxa normal e o IVA que resultaria da aplicação da taxa reduzida de 6% às despesas elegíveis.
Este mecanismo aplica-se apenas a pessoas singulares que contratem empreitadas de construção fora do âmbito de uma atividade empresarial ou profissional, quando o imóvel se destine à respetiva HPP. O valor patrimonial tributário do imóvel — ou, se superior, o valor de aquisição do terreno acrescido dos custos de construção, excluindo IVA — não pode exceder o limite legal aplicável ao preço moderado de venda.
Sobre este regime foi recentemente publicado o Ofício Circulado n.º 25118, de 22 de julho de 2026, que clarifica as condições de elegibilidade das despesas, o procedimento de pedido de restituição na aplicação «Restituições – Outros Regimes IVA» e o regime transitório aplicável aos casos em que a documentação relativa ao início de utilização do imóvel, nos termos do RJUE, tenha sido emitida no 1.º semestre de 2026, prevendo que o pedido de restituição apenas possa ser apresentado a partir de 1 de outubro de 2026, contando‑se a partir dessa data o prazo de 12 meses para requerer ou corrigir a restituição.
