Destacamos abaixo, de forma resumida, as principais novidades:
IVA
Passa a aplicar-se a taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados:
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a venda para habitação própria e permanente, desde que, designadamente, (i) o preço de venda não exceda o limite superior do 2.º escalão da tabela das taxas de IMT (i.e., atualmente, o valor de €660.982) e (ii) a venda ocorra até 24 meses após a data da emissão da documentação relativa ao início de utilização do imóvel; ou
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a arrendamento habitacional, desde que, designadamente, (i) o valor da renda mensal não exceda até 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026 (i.e., o valor de €2.300, suscetível de atualização posterior por portaria), (ii) o primeiro contrato de arrendamento entre em vigor até 24 meses após a data da emissão da documentação relativa ao início de utilização do imóvel, e (iii) o imóvel se encontre arrendado em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após a emissão da documentação relativa ao início de utilização do imóvel.
A taxa reduzida de IVA (i) aplica-se às empreitadas de construção ou reabilitação relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026, e (ii) cessa a sua vigência a 31 de dezembro de 2032.
IRS/IRC
Os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional com renda mensal até 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026 (i.e., até €2.300/mês, valor este suscetível de atualização posterior por portaria) passam a ser tributados à taxa autónoma de 10% na esfera das pessoas singulares. Em sede de IRC, bem como em IRS com contabilidade organizada, os rendimentos prediais nestas condições são considerados em apenas 50%.
Estas novas regras produzem efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026 e aplicam-se aos rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029.
Organismos de Investimento Alternativo (OIA)
São criados novos incentivos para fundos e sociedades de investimento imobiliário que afetem pelo menos 5% ou do respetivo ativo a imóveis arrendados ao abrigo do regime simplificado de arrendamento acessível (ver abaixo) ou de outros legalmente qualificados como similares, incluindo: (i) tributação a 5 % de parte dos rendimentos distribuídos que correspondam a rendas de habitação acessível; (ii) exclusão parcial de tributação (entre 2,5 % e 30 %) do montante restante; e (iii) redução em 25 % da taxa de imposto do selo para veículos com maior percentagem de ativo elegível.
Estas novas regras produzem efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026, sendo que os OIA devem ser constituídos (ou alterar os seus documentos constitutivos) até 31 de dezembro de 2029.
IMT/IS
São estabelecidos benefícios fiscais em sede de IMT e IS, dirigidos a adquirentes de primeira habitação própria e permanente, na aquisição da primeira habitação própria e permanente que seja qualificada como “habitação de custos controlados” em regime próprio, beneficiando de isenção de IMT até ao limite superior do 1.º escalão do IMT (atualmente, €324.058) e de redução de imposto do selo.
Contratos de Investimento para Arrendamento
É criado um novo regime contratual, a vigorar a partir de 1 de setembro de 2026, que permite aos investidores, mediante celebração de um contrato de investimento para arrendamento com o IHRU com vigência até 25 anos, , beneficiar de um pacote alargado de benefícios, designadamente taxa reduzida de IVA (6%) nas empreitadas, isenção de IMT na aquisição de terrenos e imóveis, isenção de IMI até 8 anos, redução de 50% do IMI no período restante, isenção total de AIMI e redução de imposto do selo.
Para o investimento ser elegível, o investidor terá de afetar pelo menos 70% da área de construção a arrendamento habitacional e as rendas não poderão exceder até 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026 (i.e., o valor de €2.300, suscetível de atualização posterior por portaria).
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
É criado um regime simplificado de arrendamento acessível que prevê isenção total de IRS e IRC sobre rendimentos prediais de contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional qualificados como “arrendamento acessível”. Para poderem beneficiar deste regime, os contratos de arrendamento terão de obedecer a um prazo mínimo (3 anos no caso de arrendamentos para residência permanente e de 3 meses no caso de arrendamentos para residência temporária) e o valor da renda não poderá exceder 80% da mediana de valores de renda por m2 no concelho em causa (a definir por portaria).
Este regime produz efeitos a partir de 1 de setembro de 2026.
