O Direito de Preferência dos Proprietários de Terrenos Confinantes

Tendo em conta a redação original do artigo 1380.º, n.º 1, do Código Civil, o entendimento maioritário ia no sentido de que, para haver direito de preferência, seria necessário ambos os prédios (o alienado e o confinante) terem área inferior à unidade de cultura fixada para a região. Dito de outro modo, se um dos prédios (o alienado ou o confinante) tivesse área superior à unidade de cultura, o direito de preferência ficava afastado.

Este entendimento veio a alterar-se em 1988, com a entrada em vigor do então apelidado novo regime de emparcelamento rural (Decreto-Lei n.º 384/88), que determinava especificamente que “os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”. O entendimento maioritário foi o de que esta disposição ampliou o âmbito de aplicação do artigo 1380.º do Código Civil, pelo que passou a entender-se existir direito de preferência nos casos em que apenas um dos prédios (o alienado ou o confinante) tivesse uma área inferior à unidade de cultura fixada para a região.

Sucede que, em 2015, o novo regime jurídico da estruturação fundiária (Lei n.º 111/2015) veio revogar o Decreto-Lei n.º 384/88, não tendo incluído qualquer norma específica relativamente a direitos de preferência. Assim, coloca-se a questão de saber se, em face dessa revogação, se deveria retomar o entendimento inicial, baseado apenas no artigo 1380.º, n.º 1, do Código Civil, segundo o qual apenas haverá direito de preferência no caso de ambos os prédios (o alienado e o confinante) terem área inferior à unidade de cultura.

Dez anos volvidos, e apesar de a jurisprudência sobre o tema não ser vasta, é possível notar-se uma tendência na jurisprudência no sentido de considerar que não existe direito de preferência sempre que um dos prédios tenha área superior à unidade de cultura.

Foi nesse sentido que decidiu recentemente o Tribunal da Relação de Guimarães, no acórdão a que aludimos inicialmente, onde se pode ler que, “revogado que foi aquele regime, (…) concorde-se ou não com os pressupostos definidos pelo legislador para conceder o direito de preferência ao proprietário do prédio confinante, certo é que este foi claro ao estabelecer no art.º 1380.º do C. Civil que ambos os imóveis (o confinante e aquele que foi transmitido) teriam de ter área inferior à unidade de cultura para que aquela preferência pudesse ser exercida”.

No mesmo sentido já se pronunciou também o Supremo Tribunal de Justiça, num acórdão de 13 de dezembro de 2022 (processo 769/17.3T8LRS.L1.S1), onde se conclui não existir “qualquer outra hipótese interpretativa que não a de passar a analisar os atuais pressupostos legais do exercício do direito de preferência à luz do disposto no artigo 1380º do Código Civil, na redação do Código Civil de 1966, sem a dita alteração (que deixou objetivamente de subsistir, tendo sido expressamente eliminada)”.

Note-se que este regime estará sempre sujeito a algumas exceções, uma vez que o artigo 1381.º do Código Civil estabelece que não existe direito de preferência (i) quando um dos terrenos constitui parte componente de prédio urbano ou se destina a fim diverso da cultura, ou (ii) quando a alienação abrange um conjunto de prédios que, ainda que dispersos, formam uma exploração agrícola de tipo familiar.

Por outro lado, é importante salientar que tanto os requisitos que analisámos supra como estas exceções não serão aplicáveis aos terrenos integrados na Reserva Agrícola Nacional (RAN), uma vez que estes se encontram sujeitos a regulação em diploma próprio (Decreto-Lei n.º 73/2009). Com efeito, o artigo 26.º, n.º 1 deste diploma estabelece simplesmente que “os proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área da RAN gozam do direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinantes”, sem introduzir quaisquer exceções no que respeita à área dos terrenos ou ao destino dos mesmos.