L'évolution et les dynamiques du secteur immobilier exigent un effort de modernisation de la législation applicable afin d'éviter les situations de risque et d'incertitude.

Les régimes juridiques applicables au secteur immobilier ne sont toujours pas adaptés aux exigences actuelles, ce qui entraîne des situations de risque et d'incertitude qui peuvent être évitées. Il est encore difficile de justifier, par exemple, l'absence d'un document numérique unique pour chaque propriété, qui concentre les informations respectives (propriété, charges, superficie, limites, etc.) de manière complète, systématique et sans ambiguïté, contrairement au système actuel, où la même propriété est enregistrée auprès du registre foncier et de l'administration fiscale – avec des informations incomplètes et souvent contradictoires.

Heureusement, on assiste depuis peu à un effort de modernisation de la part du législateur, qui introduit ou accentue l'importance de la technologie et de la numérisation. Il est intéressant d'examiner trois exemples.

a)      Actes authentiques à distance

En réponse aux défis posés par la pandémie causée par la maladie COVID-19, le décret-loi n° 126/2021, du 30 décembre, a été approuvé, établissant un régime juridique, de nature temporaire et facultative, qui permet de réaliser, par vidéoconférence, des actes authentiques, des termes d'authentification de documents privés et des reconnaissances qui requièrent la présence des parties impliquées. L'objectif est que les citoyens puissent effectuer ces actes plus facilement et plus efficacement, sans avoir à se déplacer.

À cette fin, le ministère de la justice met à disposition une plateforme informatisée d'assistance à distance pour l'exécution de ces actes, disponible sur le Portal da Justiça, grâce à laquelle l'accès à des sessions de vidéoconférence est assuré. Les participants n'ont besoin que de leur carte d'identité nationale ou de leur chave móvel digital [code numérique mobile] pour s'authentifier sur la plateforme, et il est également nécessaire de disposer d'une signature numérique active pour effectuer des actes authentiques nécessitant une signature.

Ce régime est particulièrement pertinent pour le secteur immobilier, car il permet, par exemple, de délivrer des actes publics pour l'achat et la vente de biens immobiliers à distance, favorisant ainsi une plus grande efficacité et rapidité dans la conclusion des transactions immobilières.

b)      Guichet Unique de l’Immobilier

Le Guichet Unique de l’Immobilier (BUPi – Balcão Único do Prédio) est un guichet unique physique et virtuel créé par la loi n° 78/2017, du 17 août, qui agrège le registre, le cadastre et les informations géoréférencées des biens immobiliers (mixtes ou fonds de terre) au Portugal.

L'objectif du BUPi est d'identifier en détail les terrains dans les municipalités où il n'y a pas de cadastre immobilier.

Pour identifier et enregistrer un terrain en ligne, les propriétaires respectifs doivent simplement (i) s'authentifier à l'aide de leur carte d’identification ou de leur clé numérique mobile (chave móvel digital) ; (ii) localiser leur propriété, en identifiant ses limites ; (iii) signer une clause de responsabilité ; et (iv) soumettre le processus à l'évaluation et à la validation d'un technicien qui vérifiera que les informations sont en ordre. Les terrains peuvent également être identifiés et enregistrés à l'un des guichets physiques du BUPi dans les municipalités participantes, avec l'aide d'un technicien qualifié.

Le BUPi est particulièrement pertinent dans la mesure où, grâce au géoréférencement détaillé des terrains, il permet d'éviter les conflits habituels liés à de prétendues superpositions de terrains. À cette fin, le BUPi introduit des mécanismes de résolution de ce type de conflit, tels que la consultation publique pour l'identification des limites du terrain.

c)   Plateforme électronique pour les Procédures d'urbanisme

Le projet de loi 77/XV a été récemment approuvé, autorisant le gouvernement à réformer et à simplifier l'octroi de licences dans le domaine de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire. Il s'agit d'une simple autorisation législative qui doit encore être mise en œuvre.

Le projet de loi 77/XV prévoit la création d'une Plateforme Électronique pour les Procédures d'Urbanisme. Cette plateforme, qui sera mise en œuvre obligatoirement d'ici au 5 janvier 2026, vise à normaliser les procédures d'octroi de licences dans les différentes municipalités du pays et à concentrer les informations relatives à chaque processus sur une plateforme unique. Ainsi, cette plateforme vous permettra de déposer des demandes en ligne, de vérifier l'état d'avancement des démarches et les délais, de recevoir des notifications électroniques et d'obtenir des certificats d'exemption des procédures d'urbanisme. Il permettra notamment de soumettre à l'avenir des demandes au format Building Information Modelling (BIM).

Compte tenu des nombreuses difficultés rencontrées par les promoteurs immobiliers et les particuliers en général dans le processus d'octroi de licences (retards, divergences de procédures entre les municipalités, difficultés d'interaction, etc.), la mise en place d'une telle plateforme apportera certainement une valeur ajoutée.

L'évolution du secteur immobilier continuera d'entraîner des exigences et des défis juridiques de plus en plus complexes (il suffit de penser à des phénomènes tels que l'intelligence artificielle, la blockchain et la réalité virtuelle), et il est essentiel que le législateur investisse davantage dans cet effort de modernisation afin de renforcer la sécurité et la confiance de tous les acteurs de ce marché.

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