Existem medidas temporárias aplicáveis aos contratos de arrendamento ou de exploração de imóveis em centros comerciais?

Ficam suspensos até 30 de junho de 2021:

  • A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio
  • A caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação
  • A produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio
  • O prazo de seis meses para restituição de prédio em caso de caducidade do contrato de arrendamento, se o término desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as referidas medidas
  • A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.

Esta suspensão aplica-se às rendas devidas nos meses de outubro a dezembro de 2020 e de janeiro a junho de 2021 e depende do regular pagamento da renda devida nesse mês (salvo no caso dos arrendatários não habitacionais que tenham aderido à moratória no pagamento da renda).

No caso de contrato de arrendamento para fins não habitacionais relativo a estabelecimentos que, por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo, tenham sido encerrados em março de 2020 e que ainda permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021, a duração do respetivo contrato é prorrogada por período igual ao da duração da medida de encerramento, aplicando-se, durante o novo período de duração do contrato, esta suspensão de efeitos. Esta prorrogação conta-se desde o termo original do contrato e dela nunca pode resultar um novo período de duração do contrato cujo termo ocorra antes de decorridos seis meses após o levantamento da medida de encerramento e depende do efetivo pagamento das rendas que se vencerem a partir da data de reabertura do estabelecimento, salvo se tiverem efetuado o respetivo diferimento.

A suspensão de efeitos e a prorrogação da duração do contrato cessam se, a qualquer momento, o arrendatário manifestar ao senhorio que não pretende beneficiar das mesmas ou se o arrendatário se constituir em mora quanto ao pagamento da renda vencida a partir da data da reabertura do estabelecimento, salvo se tiverem efetuado o respetivo diferimento.

Durante a vigência do regime excecional e transitório ficam também suspensas as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa.

Nos casos em que sejam aplicáveis formas específicas de contratos de exploração de imóveis para comércio e serviços em centros comerciais, não são devidos quaisquer valores a título de rendas mínimas, desde 13 de março até 31 de dezembro de 2020, sendo apenas devido aos proprietários dos centros comerciais o pagamento da componente variável da renda, calculada sobre as vendas realizadas pelo lojista, mantendo-se ainda a responsabilidade, da parte dos lojistas, pelo pagamento de todas as despesas contratualmente acordadas, designadamente as referentes a despesas e encargos comuns (de acordo com o n.º 5 do artigo 168.º-A da Lei n.º 2/2020, de 31 de março, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 27-A/2020, de 24 de julho e com a norma interpretativa prevista na Lei n.º 4-A/2021). Posteriormente e até 30 de junho de 2021, a remuneração mensal fixa ou mínima devida pelos lojistas de estabelecimentos abertos ao público inseridos em centros comerciais é reduzida proporcionalmente à redução da faturação mensal (até ao limite de 50% do valor daquela), quando tais estabelecimentos tenham uma quebra do volume de vendas mensal, face ao volume de vendas do mês homólogo do ano de 2019 (ou, na sua falta, ao volume médio de vendas dos últimos seis meses antecedentes ao Decreto do Presidente da República - de 18 de março - que declara o estado de emergência, ou de período inferior, se aplicável).

Foi também aprovado um regime excecional para as situações de mora no pagamento das rendas devidas no âmbito de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional (e outras formas contratuais de exploração de imóveis para fins comerciais). Este regime não prejudica a existência de regimes mais favoráveis ao arrendatário, decorrentes da lei ou de acordo, celebrado ou a celebrar entre as partes, nomeadamente acordos de perdão de dívida ou acordos de diferimento no pagamento de rendas mais benéficos para o arrendatário. Nos casos de arrendamento não habitacional, existindo acordo previamente celebrado que estabeleça condições menos favoráveis para o arrendatário, o mesmo fica sem efeito mediante comunicação a enviar pelo arrendatário ao senhorio até 20 de setembro de 2020 (sendo nulas as cláusulas de renúncia a direitos atribuídos pela lei ou de recurso a meios judiciais e de aceitação de aumentos de renda ou do período do contrato, e não sendo devolvidas as quantias que já tenham sido pagas a título de renda).

Por outro lado, a indemnização por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que é possível o respetivo diferimento não é exigível sempre que se verifiquem as condições das quais depende o diferimento.

 

Que medidas de moratória no pagamento da renda foram criadas?

Verificados determinados pressupostos, o arrendatário habitacional pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses de abril a junho de 2020.

As rendas diferidas pelo arrendatário habitacional devem ser pagas nos 12 meses posteriores ao término deste período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, juntamente com a renda do mês em causa.

O arrendatário não habitacional pode diferir o pagamento das rendas vencidas (i) nos meses em que vigorou o estado de emergência e em maio de 2021 (primeiro mês subsequente), (ii) nos meses em que, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19, seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade e (ii) nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respetiva atividade, desde que tal diferimento não se aplique, em qualquer caso, a rendas que se vençam após 31 de dezembro de 2020.

Pode também, o arrendatário (não habitacional) cujo estabelecimento tenha sido encerrado (por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo) desde, pelo menos, março de 2020, e que, a 1 de janeiro de 2021, ainda permaneça encerrado, sem que tal constitua falta ou mora no pagamento das rendas em causa para quaisquer efeitos legais:

(i)      voltar a diferir o pagamento das rendas vencidas em 2020 (cujo pagamento tenha já sido diferido anteriormente);

(ii)    diferir o pagamento das rendas vencidas em 2021 correspondentes aos meses em que o estabelecimento se encontre encerrado.

As rendas diferidas pelo arrendatário não habitacional devem ser pagas em 24 meses, de 1 de janeiro de 2021 a 31 de dezembro de 2022. No caso de voltar a diferir o pagamento das rendas vencidas em 2020 ou do diferimento das rendas vencidas em 2021 este prazo é de 1 de janeiro de 2022 a 31 de dezembro de 2023. Em qualquer caso, o valor das prestações mensais corresponde ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal. Para o cálculo do montante total em dívida não se consideram as rendas vencidas e já pagas, que se têm por liquidadas. O arrendatário pode, a qualquer altura, proceder ao pagamento total ou parcial das prestações em dívida.

Em alternativa a esta solução, o arrendatário não habitacional pode fazer uma proposta de acordo de pagamento das rendas vencidas e vincendas.

Se o arrendamento (habitacional ou não habitacional) cessar por iniciativa do arrendatário, a partir da data da cessação, o pagamento das rendas abrangidas pela moratória torna-se imediatamente exigível.

 

Quem pode ter acesso à moratória?

Nos contratos de arrendamento habitacional, os arrendatários podem beneficiar da moratória quando se verifique uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês de fevereiro de 2020, do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e a taxa de esforço do agregado familiar, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 30%.

Nos contratos de arrendamento não habitacional, os arrendatários podem beneficiar da moratória nos casos de:

  • Estabelecimentos destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços abertos ao público que tenham sido encerrados ou que as respetivas atividades tenham sido suspensas ao abrigo de disposições destinadas à execução do estado de emergência, nomeadamente ao abrigo o Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, bem como, após a cessação do estado de emergência (que ocorreu a 30 de abril de 2021), ao abrigo de disposição legal ou administrativa no âmbito da pandemia que determine o encerramento de instalações ou suspensão de atividades, incluindo nos casos em que mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica; ou
  • Estabelecimentos de restauração ou similar encerrados nos termos das disposições acima referidas, incluindo nos casos em que mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março ou em qualquer outra disposição que o permita.

O regime de diferimento das rendas acima indicado não se aplica aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem de um regime de redução ou desconto na remuneração devida ou do regime de isenção no pagamento de rendas mínimas de acordo nos termos do n.º 5 do artigo 168.º-A da Lei n.º 2/2020, de 31 de março, e melhor descrito acima.

 

Qual é o procedimento a adotar para beneficiar da moratória legal ou para apresentar uma alternativa de acordo de pagamento das rendas?

Os arrendatários habitacionais têm o dever de informar o senhorio que pretendem beneficiar do regime da moratória, por escrito, até 5 dias antes do vencimento da primeira renda relativamente à qual pretendam beneficiar deste regime, juntando a documentação comprovativa da situação (nos termos da Portaria n.º 91/2020, de 14 de abril, na redação que lhe foi dada pela Portaria n.º 26-A/2021 de 2 de fevereiro). Caso pretenda beneficiar do regime da moratória já relativamente à renda que se venceu a 1 de abril de 2020, o arrendatário deve notificar o senhorio dessa intenção nos 20 dias seguintes à entrada em vigor da lei.

Os arrendatários não habitacionais que pretendam (i) beneficiar deste regime (da moratória, do novo diferimento das rendas vencidas em 2020 ou do diferimento das rendas vencidas em 2021), ou, alternativamente, (ii) apresentar uma proposta de acordo de pagamento das rendas diferente desta solução (aplicável às rendas vencidas entre 1 de julho e 31 de dezembro de 2020), devem comunicar a sua intenção ao senhorio.

Os arrendatários não habitacionais devem efetuar esta comunicação por escrito, enviado por carta registada com aviso de receção para a morada constante do contrato de arrendamento ou da comunicação do senhorio imediatamente anterior, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que dele pretendam beneficiar, ou, no caso das rendas vencidas no mês de julho, até 10 de setembro de 2020.

No mesmo prazo, os arrendatários não habitacionais podem apresentar uma proposta de acordo de pagamento diferente deste regime. A aceitação do acordo ou a respetiva recusa devem ser transmitidas pelo senhorio, por escrito, através de carta registada com aviso de receção para a morada do locado, no prazo de 10 dias após a receção da proposta do arrendatário (sob pena de se considerar que o senhorio manifesta o seu acordo à proposta). O senhorio pode, no mesmo prazo, formular uma contraproposta ao arrendatário, à qual este deve responder no prazo de 10 dias. A rejeição da mesma pelo arrendatário ou a ausência de resposta (dentro do prazo) determinam a aplicação do regime da moratória previsto na lei.

As comunicações dos arrendatários não habitacionais acima referidas deverão, sob pena de estas se terem por ineficazes,, conter referência expressa (i) ao prazo de resposta do senhorio de 10 dias, (ii) à possibilidade do senhorio poder aceitar, recusar ou apresentar contraproposta e, (iii) às consequências de falta de resposta por parte do senhorio

 

Que outros impactos tem o regime da moratória nos contratos de arrendamento?

Os senhorios não podem exigir o pagamento da indemnização legalmente prevista por atraso no pagamento de rendas (i.e., 20% sobre o valor da renda em atraso), relativamente às rendas abrangidas pela moratória.

Os senhorios de contratos de arrendamento habitacional só têm direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas se o arrendatário, tendo diferido o pagamento da renda nos meses de abril a junho de 2020, não efetue o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

Os senhorios de contratos de arrendamento não habitacional abrangidos pela moratória não podem invocar a falta de pagamento das rendas vencidas nos meses abrangidos pela moratória como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.

No decurso da situação excecional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, o senhorio não pode executar garantias bancárias pelo incumprimento no pagamento de rendas não habitacionais.

 

Há algum outro apoio financeiro para o pagamento de renda?

Para o pagamento das rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020 até ao dia 1 de julho de 2021, os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente uma quebra de rendimentos que permita beneficiar da moratória (nos termos da Portaria n.º 91/2020, de 14 de abril, na redação que lhe foi dada pela Portaria n.º 26-A/2021 de 2 de fevereiro), e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS). No caso de mutuários de empréstimos com baixos rendimentos, cuja taxa de esforço destinada ao pagamento da renda se torne superior a 35% e inferior a 100 %, o empréstimo é convertido na sua totalidade, mediante requerimento, em comparticipação financeira não reembolsável. Nestes casos (de pedido de apoio financeiro), a contagem dos prazos é suspensa desde o momento da apresentação do pedido de apoio financeiro pelo arrendatário até à decisão final por parte do IHRU, I. P. para efeitos de mora ou incumprimento do contrato de arrendamento.

Os empréstimos já concedidos ou em avaliação junto do IHRU, I. P., desde que elegíveis e apresentados até 1 de julho de 2021, podem ser atribuídos até 1 de outubro de 2021.

Os beneficiários deste apoio devem remeter, trimestralmente, informação atualizada que comprove a quebra de rendimentos. Esta medida é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020 até ao dia 1 de julho de 2021. Esta medida não é aplicável aos arrendatários habitacionais cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

Por outro lado, os arrendatários não habitacionais que, no ano de 2020, sofreram uma quebra de faturação entre 25 % e 40 %, recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 30 % do valor da renda, com o limite de 1200 (euro) por mês. Já aqueles que sofreram uma quebra de faturação superior a 40 %, recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 50 % do valor da renda, com o limite de 2000 (euro) por mês.

 

Há alguma medida destinada a apoiar os senhorios?

Os senhorios de contratos de arrendamento não habitacional cujos arrendatários (i) deixem de pagar as rendas nos termos da lei, (ii) voltem a diferir o pagamento das rendas vencidas em 2020 e/ou (iii) difiram o pagamento das rendas vencidas em 2021, podem solicitar a concessão de uma linha de crédito com custos reduzidos para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento mensal, ou à faturação mensal do senhorio, de uma taxa de esforço máxima de 35 %, cuja demonstração é efetuada nos termos da portaria a aprovar pelo membro do governo responsável pela área da economia.

 

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Esta informação é regularmente atualizada.

A informação disponibilizada e as opiniões expressas são de caráter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico adequado para a resolução de casos concretos.