Existe-t-il des mesures temporaires applicables aux contrats de bail ?

Les mesures suivantes sont suspendues jusqu’au 30 septembre 2020 :

  • La prise d’effets de la résiliation par le propriétaire des baux d’habitation et autres types de baux ;
  • L‘échéance des baux d’habitation et autres, sauf si le locataire ne s'y oppose pas ;
  • La prise d’effets de la révocation, de l'opposition à la reconduction des baux d'habitation et des autres types de baux par le propriétaire ;
  • Le délai de six mois pour la restitution d'un bien en cas d’échéance du contrat de bail, si la fin de ce délai intervient pendant la période où ces mesures sont en vigueur.

Pendant la durée de validité du régime exceptionnel et transitoire, les actions d'expulsion, les procédures spéciales d'expulsion et les processus de livraison des biens loués sont également suspendus, lorsque le locataire, en vertu de la décision judiciaire finale à rendre, peut être placé dans une situation de fragilité due au manque de logement ou à une autre raison sociale impérieuse.

Un régime exceptionnel a également été approuvé pour les situations de retard de paiement des loyers dus au titre de contrats de bail d’habitation et autres types de baux (et d'autres formes de contrats d'exploitation de biens immobiliers commerciaux).

 

Quelles mesures de moratoire en matière de paiement des loyers ont été créées ?

Si certaines conditions sont remplies, le locataire d'un logement peut reporter le paiement des loyers dus pendant les mois où l'état d'urgence est en vigueur et pendant le premier mois suivant, et le locataire non résidentiel peut différer le paiement des loyers dus jusqu'au 1er septembre 2020 ou jusqu'au mois suivant la fin de la mesure de fermeture des installations ou de suspension de l'activité, si celle-ci est antérieure au 1er septembre 2020.

Les loyers reportés par les locataires de logements doivent être payés dans les 12 mois suivant la fin de cette période en mensualités d'au moins un douzième du montant total, ainsi que le loyer du mois en question.

Les loyers reportés des locataires non résidentiels doivent être réglés à partir du 1er septembre 2020 ou après la fin du mois suivant la fin de la mesure de fermeture de l'établissement ou de suspension de l'activité, si celle-ci est antérieure au 1er septembre 2020. Le délai de règlement des loyers différés prend fin, en tout cas, en juin 2021. Le montant des mensualités ne peut être inférieur à celui qui résulte de la répartition du montant total dû par le nombre de mois au cours desquels il doit être réglé, payé en même temps que le loyer du mois en question.

Si le bail (résidentiel ou non résidentiel) est résilié à l'initiative du locataire (résidentiel ou non résidentiel), à compter de la date de résiliation, le paiement des loyers couverts par le moratoire devient immédiatement exigible.

 

Qui peut avoir accès au moratoire ?

En ce qui concerne les baux d’habitation, les locataires peuvent bénéficier du moratoire lorsqu'il y a une baisse de plus de 20 % du revenu du ménage par rapport au revenu du mois précédent ou de la même période de l'année précédente et que le taux d'effort du ménage, calculé en pourcentage du revenu de tous les membres de ce ménage affecté au paiement du loyer, est ou devient supérieur à 35 %.

En ce qui concerne les autres types de baux, les locataires peuvent bénéficier du moratoire pour :

  • Les établissements de commerce de détail et de prestation de services ouverts au public qui ont été fermés ou dont les activités ont été suspendues en vertu des dispositions relatives à la mise en œuvre de l'état d'urgence, notamment en vertu du décret n° 2-A/2020 du 20 mars, et après la cessation de l'état d'urgence, en vertu de dispositions légales ou administratives dans le cadre de la pandémie exigeant la fermeture d'installations ou la suspension d'activités, y compris lorsqu'ils maintiennent la prestation d'activités de commerce électronique ou la prestation de services à distance ou par le biais d'une plate-forme électronique ; ou
  • Les établissements de restauration ou assimilés fermés en vertu des dispositions susmentionnées, y compris dans le cas où ils maintiennent une activité aux fins exclusives de confection destinée à la consommation hors de l'établissement ou à la livraison à domicile, aux termes du décret n° 2-A/2020 du 20 mars ou de toute autre disposition qui le permet.

 

Quelle est la procédure pour bénéficier du moratoire ?

Les locataires de logements ont le devoir d'informer le propriétaire qu'ils ont l'intention de bénéficier du régime de moratoire, par écrit, jusqu'à 5 jours avant l'expiration du premier loyer pour lequel ils ont l'intention de bénéficier de ce régime, en joignant la documentation prouvant la situation (à définir dans les termes d'un arrêté ministériel à publier). Si le locataire a l'intention de bénéficier du régime de moratoire dès le 1er avril 2020 pour le loyer dû, il doit en informer le propriétaire dans les 20 jours suivant l'entrée en vigueur de la loi.

La loi ne contient pas de règle spécifique indiquant la procédure applicable aux contrats de location non résidentielle.

 

Quels autres impacts le régime de moratoire a-t-il sur les contrats de bail ?

Les propriétaires ne peuvent pas exiger le paiement de l'indemnité prévue par la loi pour les retards de paiement des loyers (c'est-à-dire 20 % du loyer en retard) pour les loyers couverts par le moratoire.

Les propriétaires de baux non résidentiels couverts par le moratoire ne peuvent pas invoquer le non-paiement des loyers dus au cours des mois couverts par le moratoire comme motif de résiliation, d'annulation ou d'une autre forme de résiliation des contrats, ni comme motif d'obligation de quitter le bien.

 

Existe-t-il d'autres aides financières pour le paiement des loyers ?

Les locataires de logements, ainsi que, dans le cas des étudiants qui ne tirent aucun revenu d'un travail, leurs garants, qui ont une perte de revenu prouvée leur permettant de bénéficier du moratoire (selon l'ordonnance n° 91/2020 du 14 avril), et qui ne sont pas en mesure de payer le loyer des logements qui constituent leur résidence permanente, ou, dans le cas des étudiants, qui constituent leur résidence en raison de la fréquentation d’établissements d'enseignement situés à plus de 50 km de la résidence permanente du ménage, peuvent demander à l'Institut du logement et de la réhabilitation urbaine, I. P. (IHRU, I. P.), de leur accorder un prêt sans intérêts pour soutenir la différence entre le montant du loyer mensuel dû et le montant résultant de l'application au revenu du ménage d'un taux d'effort maximum de 35 %, afin de permettre le paiement du loyer dû, le revenu disponible restant du ménage ne pouvant pas être inférieur à l'indice d'aide sociale (IAS).

Cette mesure est applicable aux loyers arrivant à échéance entre le 1er avril 2020 et le 1er septembre 2020.

Cette mesure ne s'applique pas aux locataires de logements dont la perte de revenus entraîne une réduction de la valeur des loyers qu'ils doivent, selon les modalités établies dans les régimes spéciaux de location ou de bail, tels que le loyer accompagné, le loyer subventionné et le loyer social.

 

Existe-t-il des mesures de soutien aux propriétaires ?

Les propriétaires de baux d'habitation qui ont une perte de plus de 20 % du revenu du ménage par rapport au revenu du mois précédent ou de la même période de l'année précédente (selon l'ordonnance n° 91/2020 du 14 avril), causée par le non-paiement des loyers par les locataires sous le régime du moratoire, et à condition que les locataires respectifs n'aient pas recours à un prêt de l'IHRU, I.P., peuvent demander à l'IHRU, I.P. l'octroi d'un prêt sans intérêts pour compenser le montant du loyer mensuel, dû et impayé, lorsque le revenu disponible restant du ménage tombe, pour cette raison, en dessous de l'IAS.

Cette mesure est applicable aux loyers arrivant à échéance entre le 1er avril 2020 et le 1er septembre 2020.

 

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Les informations fournies et les opinions exprimées sont de nature générale et ne remplacent pas le recours à des conseils juridiques appropriés pour la résolution de cas spécifiques.