Existe-t-il des mesures temporaires applicables aux contrats de bail ou d'exploitation de biens immobiliers dans les centres commerciaux ?

Les mesures suivantes sont suspendues jusqu’au 30 juin 20210 :

  • La prise d’effets de la résiliation par le propriétaire des baux d’habitation et autres types de baux ;
  • L‘échéance des baux d’habitation et autres, sauf si le locataire ne s'y oppose pas ;
  • La prise d’effets de la révocation, de l'opposition à la reconduction des baux d'habitation et des autres types de baux par le propriétaire ;
  • Le délai de six mois pour la restitution d'un bien en cas d’échéance du contrat de bail, si la fin de ce délai intervient pendant la période où ces mesures sont en vigueur.
  • La saisie d'une hypothèque sur un bien immobilier à usage d'habitation propre et permanente du saisissant.

Cette suspension s'applique aux loyers dus d'octobre à décembre 2020 et de janvier à juin 2021 et est subordonnée au paiement régulier du loyer dû mois en cours (sauf dans le cas des locataires non résidentiels qui ont adhéré au moratoire sur le paiement du loyer).

Dans le cas d'un contrat de bail à des fins autres que le logement concernant des établissements qui, par décision juridique ou administrative du gouvernement, ont été fermés en mars 2020 et restent fermés au 1er janvier 2021, la durée du bail respectif est prolongée pour une période égale à la durée de la mesure de fermeture, et cette suspension des effets s'appliquera pendant la nouvelle période du contrat. Cette prolongation est comptée à partir de la durée initiale du contrat et ne peut jamais donner lieu à une nouvelle période de durée du contrat dont l'échéance intervient avant six mois après la levée de la mesure de fermeture et dépend du paiement effectif des loyers échus à partir de la date de réouverture de l'établissement, sauf s'ils ont été reportés.

La suspension des effets et la prolongation de la durée du bail cesseront si, à tout moment, le locataire déclare au propriétaire qu'il n'a pas l'intention d'en bénéficier ou si le locataire est en retard dans le paiement du loyer dû à compter de la date de réouverture des locaux, à moins qu'ils n'aient procédé au report respectif.

Pendant la durée de validité du régime exceptionnel et transitoire, les actions d'expulsion, les procédures spéciales d'expulsion et les processus de livraison des biens loués sont également suspendus, lorsque le locataire, en vertu de la décision judiciaire finale à rendre, peut être placé dans une situation de fragilité due au manque de logement ou à une autre raison sociale impérieuse.

Lorsque des formes spécifiques de contrats d'exploitation de biens immobiliers pour le commerce et les services dans les centres commerciaux s'appliquent, aucun loyer minimum n'est payable du 13 mars au 31 décembre 2020 et seule la composante variable du loyer, calculée sur les ventes réalisées par le locataire, est due aux propriétaires des centres commerciaux, les locataires restant responsables du paiement de toutes les dépenses convenues par contrat, à savoir les charges et dépenses communes (conformément au paragraphe 5 de l'article 168-A de la loi n° 2/2020 du 31 mars, telle que modifiée par la loi n° 27-A/2020 du 24 juillet, et à la norme interprétative énoncée dans la loi n° 4-A/2021). Par la suite et jusqu'au 30 juin 2021, la rémunération mensuelle fixe ou minimale due par les locataires des établissements ouverts au public dans les centres commerciaux est réduite proportionnellement à la diminution du chiffre d'affaires mensuel (jusqu'à 50 % de la valeur de ce chiffre d'affaires), lorsque ces établissements enregistrent une baisse du volume mensuel des ventes par rapport au volume des ventes du même mois de l’année 2019 (ou, en leur absence, par rapport au volume moyen des ventes des six derniers mois précédant le décret du Président de la République - du 18 mars - déclarant l'état d'urgence, ou d'une période plus courte, le cas échéant).

Un régime exceptionnel a également été approuvé pour les situations de retard de paiement des loyers dus au titre de contrats de bail d’habitation et autres types de baux (et d'autres formes de contrats d'exploitation de biens immobiliers commerciaux). Ce régime est sans préjudice de tout arrangement plus favorable pour le locataire, qu'il résulte de la loi ou d'un accord, conclu ou à conclure entre les parties, tels que des accords de pardon de dettes ou des accords visant à différer le paiement des loyers plus avantageux pour le locataire. En ce qui concerne les autres types de baux, s'il existe un accord précédemment conclu qui établit des conditions moins favorables pour le locataire, celui-ci peut être annulé au moyen d'une communication à envoyer par le locataire au propriétaire avant le 20 septembre 2020 (les clauses de renonciation aux droits attribués par la loi ou de recours aux moyens judiciaires et d'acceptation des augmentations de loyer ou de la période de contrat étant nulles, et les montants déjà payés à titre de loyer n'étant pas remboursables).

Par ailleurs, l'indemnisation pour retard de paiement de loyer échu au cours des mois où le report est possible n'est pas due si les conditions dont dépend le report sont remplies.

 

Quelles mesures de moratoire en matière de paiement des loyers ont été créées ?

Si certaines conditions sont remplies, le locataire peut reporter le paiement des loyers dus pendant les mois d’avril à juin.

Les loyers reportés par le locataire du logement doivent être payés dans les 12 mois suivant la fin de cette période, en versements mensuels d'au moins un douzième du montant total, en même temps que le loyer du mois en question.

Le locataire non résidentiel peut reporter le paiement des loyers dus (i) durant les mois où l'état d'urgence est en vigueur et le premier mois suivant, (ii) durant les mois où, en vertu d'une disposition légale ou d'une mesure administrative approuvée dans le cadre de la pandémie de maladie COVID-19, la fermeture de ses installations ou la suspension de son activité est décidée et (iii) durant les trois mois suivant la levée de l'imposition de fermeture de ses installations ou de la suspension de son activité, à condition que ce report ne s'applique pas, en tout état de cause, aux loyers dus après le 31 décembre 2020.

Le locataire (non résidentiel) dont l'entreprise a été fermée (par décision judiciaire ou administrative du gouvernement) depuis au moins mars 2020 et qui, au 1er janvier 2021, reste fermée, sans que cela ne constitue un défaut ou un retard dans le paiement des loyers en question à des fins légales, peut également :
(i) reporter le paiement des loyers dus en 2020 (dont le paiement a déjà été reporté précédemment) ;
(ii) reporter le paiement des loyers dus en 2021 correspondant aux mois de fermeture de l'établissement.

Les loyers reportés par le locataire non résidentiel doivent être réglés en 24 mois, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022. Si le paiement du loyer dû en 2020 ou le report du loyer dû en 2021 sont reportés, cette période s'étend du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023. En tout état de cause, montant des mensualités correspond à la répartition du montant total dû sur 24 mois, réglé en même temps que le loyer du mois en question ou jusqu'au huitième jour civil de chaque mois, dans le cas d'un loyer non mensuel. Pour le calcul du montant total dû, les loyers échues et déjà payées ne sont pas pris en compte. Le locataire peut, à tout moment, payer tout ou partie des échéances impayées.
Comme alternative à cette solution, le locataire non résidentiel peut faire une proposition d'accord pour le paiement du loyer dû et à venir.

Si le bail (résidentiel ou non résidentiel) est résilié à l'initiative du locataire (résidentiel ou non résidentiel), à compter de la date de résiliation, le paiement des loyers couverts par le moratoire devient immédiatement exigible.

 

Qui peut avoir accès au moratoire ?

En ce qui concerne les baux d’habitation, les locataires peuvent bénéficier du moratoire lorsqu'il y a une baisse de plus de 20 % du revenu du ménage par rapport au revenu du mois de février 2020, du mois précédent ou de la même période de l'année précédente et que le taux d'effort du ménage, calculé en pourcentage du revenu de tous les membres de ce ménage affecté au paiement du loyer, est ou devient supérieur à 30 %.

En ce qui concerne les autres types de baux, les locataires peuvent bénéficier du moratoire pour :

  • Les établissements de commerce de détail et de prestation de services ouverts au public qui ont été fermés ou dont les activités ont été suspendues en vertu des dispositions relatives à la mise en œuvre de l'état d'urgence, notamment en vertu du décret n° 2-A/2020 du 20 mars, et après la cessation de l'état d'urgence, en vertu de dispositions légales ou administratives dans le cadre de la pandémie exigeant la fermeture d'installations ou la suspension d'activités, y compris lorsqu'ils maintiennent la prestation d'activités de commerce électronique ou la prestation de services à distance ou par le biais d'une plate-forme électronique ; ou
  • Les établissements de restauration ou assimilés fermés en vertu des dispositions susmentionnées, y compris dans le cas où ils maintiennent une activité aux fins exclusives de confection destinée à la consommation hors de l'établissement ou à la livraison à domicile, aux termes du décret n° 2-A/2020 du 20 mars ou de toute autre disposition qui le permet.

Le régime de report de loyer susmentionné ne s'applique pas aux établissements situés dans des complexes commerciaux qui bénéficient d’un régime de réduction ou d'escompte sur la rémunération due ou du régime d'exemption du paiement du loyer minimum conformément à l'article 168-A (5) de la loi n° 2/2020, du 31 mars, et mieux décrit ci-dessus.

 

Quelles démarches faut-il entreprendre pour bénéficier du moratoire légal ou pour présenter un accord alternatif concernant le paiement des loyers ?

Les locataires de logements ont le devoir d'informer le propriétaire qu'ils ont l'intention de bénéficier du régime de moratoire, par écrit, jusqu'à 5 jours avant l'expiration du premier loyer pour lequel ils ont l'intention de bénéficier de ce régime, en joignant la documentation prouvant la situation (en vertu de l'ordonnance n° 91/2020 du 14 avril, modifiée par l'ordonnance n° 26-A/2021 du 2 février). Si le locataire a l'intention de bénéficier du régime de moratoire dès le 1er avril 2020 pour le loyer dû, il doit en informer le propriétaire dans les 20 jours suivant l'entrée en vigueur de la loi.

Les locataires non résidentiels qui souhaitent (i) bénéficier de ce régime (moratoire, nouveau report des loyers dus en 2020 ou report des loyers dus en 2021), ou, en alternative, (ii) soumettre une proposition d'accord pour le paiement des loyers différente de cette solution (applicable aux loyers dus entre le 1er juillet et le 31 décembre 2020), doivent communiquer leur intention au propriétaire.

Les locataires non résidentiels doivent effectuer cette communication par écrit, l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception à l'adresse figurant dans le contrat de bail ou dans la dernière communication du propriétaire, jusqu'à cinq jours avant l'expiration du premier loyer dont ils entendent bénéficier ou, dans le cas des loyers dus en juillet, jusqu'au 10 septembre 2020.

Dans le même délai, les locataires non résidentiels peuvent soumettre une proposition d'accord de paiement différente de ce régime. L'acceptation de l'accord ou son refus respectif doit être communiqués par le propriétaire, par écrit, par lettre recommandée avec accusé de réception à l'adresse du locataire, dans les 10 jours suivant la réception de la proposition du locataire (auquel cas le propriétaire sera considéré comme exprimant son accord à la proposition). Le propriétaire peut, dans le même délai, formuler une contre-proposition au locataire, à laquelle celui-ci doit répondre dans les 10 jours. Le rejet par le locataire ou l'absence de réponse (dans le délai) détermine l'application du régime de moratoire prévu par la loi.

Les communications des locataires non résidentiels visées ci-dessus doivent, sous peine d'être réputées sans effet, contenir une référence expresse (i) au délai de réponse du bailleur de 10 jours, (ii) à la possibilité pour le bailleur d'accepter, de refuser ou de présenter une contre-proposition et, (iii) aux conséquences de l'absence de réponse du bailleur.

 

Quels autres impacts le régime de moratoire a-t-il sur les contrats de bail ?

Les propriétaires ne peuvent pas exiger le paiement de l'indemnité prévue par la loi pour les retards de paiement des loyers (c'est-à-dire 20 % du loyer en retard) pour les loyers couverts par le moratoire.

Les propriétaires de baux de logement n'ont droit à la résiliation du bail pour non-paiement du loyer dû que si le locataire, ayant différé le paiement du loyer dans les mois d'avril à juin 2020, n'effectue pas son paiement, dans les 12 mois suivant la fin de cette période, par des versements mensuels d'au moins un douzième du montant total, payé en même temps que le loyer de chaque mois.

Les propriétaires de baux non résidentiels couverts par le moratoire ne peuvent pas invoquer le non-paiement des loyers dus au cours des mois couverts par le moratoire comme motif de résiliation, d'annulation ou d'une autre forme de résiliation des contrats, ni comme motif d'obligation de quitter le bien.

Pendant la situation exceptionnelle de prévention, de contention, d'atténuation et de traitement de l'infection épidémiologique par le SARS-CoV-2 et la maladie COVID-19, le propriétaire ne peut pas exécuter les garanties bancaires pour le paiement des loyers non résidentiels.

 

Existe-t-il d'autres aides financières pour le paiement des loyers ?

En ce qui concerne le paiement des loyers dus du 1er avril 2020 au 1er juillet 2021, les locataires de logements, ainsi que, dans le cas des étudiants qui ne tirent aucun revenu d'un travail, leurs garants, qui ont une perte de revenu prouvée leur permettant de bénéficier du moratoire (en vertu de l'Ordonnance n° 91/2020 du 14 avril, modifiée par l'Ordonnance n° 26-A/2021 du 2 février), et qui ne sont pas en mesure de payer le loyer des logements qui constituent leur résidence permanente, ou, dans le cas des étudiants, qui constituent leur résidence en raison de la fréquentation d’établissements d'enseignement situés à plus de 50 km de la résidence permanente du ménage, peuvent demander à l'Institut du logement et de la réhabilitation urbaine, I. P. (IHRU, I. P.), de leur accorder un prêt sans intérêts pour soutenir la différence entre le montant du loyer mensuel dû et le montant résultant de l'application au revenu du ménage d'un taux d'effort maximum de 35 %, afin de permettre le paiement du loyer dû, le revenu disponible restant du ménage ne pouvant pas être inférieur à l'indice d'aide sociale (IAS). Dans le cas des emprunteurs à faible revenu, dont le taux d'effort pour payer le loyer devient supérieur à 35 % et inférieur à 100 %, le prêt est converti dans sa totalité, sur demande, en une aide financière non remboursable.

Les bénéficiaires de cette aide doivent envoyer chaque trimestre des informations actualisées prouvant la perte de revenus.

Cette mesure est applicable aux loyers arrivant à échéance entre le 1er avril 2020 et le 1er juillet 2021.

Cette mesure ne s'applique pas aux locataires de logements dont la perte de revenus entraîne une réduction de la valeur des loyers qu'ils doivent, selon les modalités établies dans les régimes spéciaux de location ou de bail, tels que le loyer accompagné, le loyer subventionné et le loyer social.

 D'autre part, les locataires non résidentiels qui, en 2020, ont subi une baisse de chiffre d'affaires de 25 à 40 %, reçoivent une aide non remboursable équivalant à 30 % du loyer, dans la limite de 1 200 (euros) par mois. Ceux qui ont subi une baisse du chiffre d'affaires de plus de 40 % reçoivent une subvention non remboursable équivalant à 50 % du loyer, dans la limite de 2000 (euros) par mois.

 

Existe-t-il des mesures de soutien aux propriétaires ?

Les propriétaires ayant conclu des baux non résidentiels et dont les locataires (i) cessent de payer les loyers conformément à la loi, (ii) reportent le paiement des loyers dus en 2020 et/ou (iii) reportent le paiement des loyers dus en 2021, peuvent demander l'octroi d'une ligne de crédit à frais réduits pour soutenir la différence entre le montant du loyer mensuel dû et le montant résultant de l'application au revenu mensuel du propriétaire, ou à la facturation mensuelle du propriétaire, avec un taux d'effort maximum de 35 %, dont la démonstration est faite selon les termes de l'ordonnance à approuver par le membre du gouvernement responsable du domaine de l'économie.

 

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